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「手機平臺賺錢」潘石屹賣樓背后:公司盈利模式單一 主營業務不

  11月初的一個清晨,潘石屹在微博上給家鄉的蘋果代言,并配文:

  牛頓看到一顆蘋果掉下來,想到了萬有引力定律。我在蘋果堆里,大腦一片空白。

  老潘是港股上市公司SOHO中國(0410.HK)的董事長,不過現在他更專注于自己的蘋果、木工、攝影事業。在他新近發布的10條微博中,有6條關于蘋果,3條關于攝影,還有一些吐槽。

  關于SOHO中國最近的一條微博更新在10月31日,轉發的是SOHO中國對近期賣樓以及打包3Q業務傳聞的回應。

  潘石屹夫婦近幾年一直在賣賣賣,網友都在說,這是在清倉轉移資產,可別讓潘石屹跑了。各種猜測分析圍繞著老潘,不過回歸到SOHO中國公司本身,從散售模式轉型到包租公,從出租辦公樓轉型到出租辦公桌,精明又保守的老潘夫婦把公司越做越小,在“等雞生蛋”和”殺雞取卵“中為保值頭疼。

  美團CEO王興曾感概:2019年是過去10年里最差的一年,卻是未來10年里最好的一年。新興產業如此,傳統的房地產行業更是。有人加杠桿,有人在退場。

  逃頂

  潘石屹一直給自己貼著謹慎保守的標簽。

  這跟他的貧苦出身有關,更與他發家時經歷的那一輪地產泡沫有關。

  1992年的海南熱得一塌糊涂。

  “南方談話”后,“十萬人才下海南”的浪潮將當地樓市推向瘋狂,當地房價比1991年增長257%。3萬多平方公里的海島上,密密麻麻擠著2萬家房地產公司。

  后來被稱為萬通六君子的潘石屹、王功權、馮侖等人也是這時踩上海南炒房這個風口,賺得一桶金。到1993年,六人的公司賬上臥有3000萬。

  海南樓市野蠻生長,一個大坑可以炒成一座樓,炒樓花的游戲一棒一棒擊鼓傳花,有些人還在貪婪,有些人開始謹慎。

  后來的故事,潘石屹曾多次回憶,自己憑著五斤桔子和一條三五煙打開了海口規劃局的大門,翻閱資料發現:海口當時的人均住房報建面積是50多平方米,而同期北京的人均住房面積才7平方米。

  謹慎之下,潘石屹等人決定退出海南,這一次“跑路”最終成了順利逃頂。

  回到北京,潘石屹與妻子張欣開啟了二次創業。1995年SOHO中國成立,探索之后主攻商業地產,此后建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO一一亮相。

  同李嘉誠一樣,老潘聚焦在超大型城市的核心地帶,憑借著極致營銷,以及散售的獨特商業模式,像賣房子一樣賣寫字樓的SOHO獲得了較高的利潤率,取得了成功。

  不過,經歷過海南泡沫并且成功逃頂的潘石屹,日后在很多個關鍵路口對房地產市場的判斷更偏保守。在他看來,那些走向險境的地產商都是撐死的,不是餓死的。

  踏空?

  2007年,SOHO中國在香港上市,迎來高光時刻。

  不過,彼時海外金融危機開始發酵,中國房地產市場在經歷一輪暴漲后,遭遇政策重拳遏制。

  關鍵節點中,萬科王石拋出了“拐點論”,認為樓市出現拐點,銷售將嚴重下降。

  2008年3月,手握上市剛圈來的19億美元的潘石屹發表了一個“百日劇變論”,認為由于受到各方面因素的影響,一些房地產企業將無法堅持經營,在未來100天內,房地產市場將發生巨變。

  他應該是確信“百日巨變論”真的會發生,因為他沒去抄底。

  潘石屹公開表態,個人的經驗在如此大的危機面前是非常不足的,“對我們公司來說,所有戰略的調整都是采用最保守的方式。”

  或許是那段海南往事給潘石屹留下太深的烙印,在當時的房企里SOHO公司現金流是最充足的。不過,最為關鍵的是,一百天后,潘石屹所謂的期限已經結束,巨變卻沒有發生。

  2008年9月,政府啟動緊急救市計劃,不久4萬億投資計劃出爐,貨幣寬松之下房地產迎來了及時雨。當時杠桿最高的地產商,一翻身成了最爽的人。

  SOHO中國的命運也從這里開始埋下伏筆。

  2010年,SOHO中國達到了營收頂峰,不過北京禁止物業散售的政策給了SOHO中國一記重擊。采取散售模式的SOHO中國項目銷售時間分布不均,以山西煤老板為主要客源也讓公司業績出現大幅波動。

  Wind顯示,2011年SOHO中國營業額同比大跌68%,營業利潤同比下降72%。業績不樂觀,SOHO中國的股價一直萎靡不振。

  2012年SOHO中國的中期業績會上,潘石屹正式做了一個決定:告別散售,持有北京、上海有價值的物業。試圖轉型為包租公的潘石屹大膽預測,隨著租金升高,“五年后,SOHO租金年收入將超過40億元”。

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